[MGRV] 최초, 최대의 기록을 지닌 임팩트 디벨로퍼

WHAT’S THE STORY?

1천베드 코리빙 운영, 국내 최대 규모:
MGRV는 2014년 설립된 임팩트 비즈니스 회사 ‘HGI’의 공간 사업팀으로 탄생해 2019년 분사, 설립되었다. 숭인, 신설, 동대문, 신촌 등 4개 사이트에서 1천베드 이상의 코리빙을 운영 중이며 고성 워케이션도 최근 운영을 시작했다. 숭인은 직접 소유하고 나머지 자산은 펀드가 소유하고 MGRV가 일부 지분을 보유하는 동시에 마스터리스 방식으로 운영하는 형태다. 이 외에 역세권 청년주택 4개 사업지를 개발 중이며 완공과 동시에 HUG 리츠 등에 매각 후 위탁운영할 계획이다.

스케일업 과정, 연관사업으로 무한한 확장 가능성:
코리빙과 같은 임대주택 사업은 규모의 경제가 중요하다. 주거의 특성 매출과 수익이 매우 안정적이고 운영수익률이 높지 않기 때문에 운영 세대수의 대형화 필요성이 높기 때문이다. 그러나 MGRV가 스케일업 하려는 이유는 이를 넘어 현재의 고객이 중장기적으로 생애주기에 따라 주거 소비의 패턴을 달리하며 MGRV가 제공하는 다양한 상품을 소비하는 고객층으로 확보하기 위함이다. 주거에 연관된 산업이 광범위하다는 점에서 MGRV의 우수한 브랜드 관리는 평생 고객을 확보하고 추가 사업 확장에 큰 도움이 될 것이다. 이러한 전략하에 MGRV의 현재 운영 호실은 1천 세대로 peer 대비 클 뿐 아니라 고성의 워케이션, 역세권 청년주택, 시니어 코리빙 등으로 적극 확장하는 단계다. 이 같은 새로운 시도는 순조로운 흐름을 보이며 진행되고 있다. 최대 34인이 머무를 수 있는 고성의 워케이션은 오픈 3개월 만에 목표 OCC(객실 점유율)를 달성하였으며 은평에 인허가 단계인 시니어 코리빙은 2026년 준공 목표다.

단기 숙박 비중 상승, 수익 극대화:
2022년 매출은 156억원, 영업이익은 46억원으로 전년 대비 5배 남짓 외형 성장을 이뤘다. 사업의 초창기인 만큼 개발 매출이 대부분을 차지하나 성숙기에 진입하며 운영수입 비중이 확대될 것이다. 2022년 흑자 전환에 이어 수익성 개선도 빨라지고 있다. 동대문과 신설점 코리빙의 단기 숙박 비중은 현재 30%까지 상승했는데, 다른 변화가 없는 가운데 믹스 변화만으로 매출은 40% 증가했다. 최근 중국인의 단체 해외 관광이 허용되며 단기 숙박 수요가 본격적으로 늘어날 것으로 기대된다. 장기 숙박은 고정비를 상쇄하고 운영 안정성을 부여하며 단기 숙박은 ADR 상승(장기 대비 2~5배 높음)과 커뮤니티의 다양성이라는 경험을 제공할 수 있어, 최적의 믹스를 찾는 과정이다.

최초의 기록들:
MGRV는 코리빙 개발과 운영에 있어 새로운 시도와 경험을 축적했다. ① 2020년, 이지스자산과 코리빙 개발을 위한 국내 첫 블라인드 펀드를 조성했다. ② 코리빙 개발에 있어 일차적 난관은 복잡한 건축법이다. 2021년 MGRV는 이를 규제 샌드박스로 풀었고 신촌점을 성공적으로 운영하며 올해 ‘임대형 기숙사’(코리빙)이 건축물 용도로 신설되는 법제화에 기여했다. 최근 MGRV는 코람코에너지리츠의 코리빙 개발을 위한 파트너 선정에서 우선협상대상자가 되었는데, 이 역시 상장리츠가 담은 기존 자산을 컨버전하는 새로운 시도다. 코람코에너지리츠의 주유소는 서울뿐 아닌 전국의 주유소를 전환개발 해야 하는데, 이는 워케이션 혹은 시니어 하우징 등 MGRV이 가진 노하우가 큰 역할을 할 것이다..