[홈즈컴퍼니] ICG의 3천억원 규모 코리빙 개발 펀드로 스케일업

WHAT’S THE STORY?

운영, 중개, 개발의 세 가지 축:
국내 최초의 코리빙 기업으로 세 가지 사업부는 각각 연관성을 갖고 유기적 성장을 하고 있다. ① 코리빙 운영- 911실의 ‘홈즈스튜디오’, ‘홈즈스테이’를 마스터리스 방식으로 운영하고 운영매출을 인식한다. ② 중개- 220여 곳의 전국 중개소와 협력해 로열티을 수취하고 개발 시너지를 얻는다. ③ 개발- 코리빙, 주거와 숙박 하이브리드 상품을 개발한다. 최근 고성의 코빌리지 개발 등 상품을 다양화하고 있다. 주요 수익원인 코리빙 운영은 아직까지는 마스터리스 방식의 수수료 기반 비즈니스이지만, 최근 자산에 일부 지분을 투자하는 방식으로 안정화된 7~8년 뒤 매각 차익을 수취하는 방식으로 점차 비즈니스 구조를 전환하고 있다.

ICG 펀드로 코리빙 개발 확장:
2월, 영국의 ICG가 3천억원 규모의 부동산 펀드를 설정하며 코리빙 개발을 크게 확장할 수 있는 토대를 마련했다. ICG는 AUM 690억 달러의 초대형 부동산 운용사로 홈즈컴퍼니와 운영안을 확정하고 향후 7년간 코리빙 개발 펀드를 운영하게 된다. 해당 펀드에 ICG는 97.5%, 홈즈컴퍼니가 2.5%를 출자하고 홈즈컴퍼니는 7년의 투자와 운영기간 이후 청산 시 매각차익의 10~15%를 수취하는 구조다. 이 펀드를 통해 총 6천억원 규모의 코리빙 개발이 가능하다. 18개 프로젝트에서 2,700실을 개발 및 운영하고 7년의 운영기간 동안 홈즈컴퍼니의 매출은 총 2,175억원, 연평균 약 300억원(운영매출, PM수수료, Tenant improvement, 중개자문 수수료 등 포함)의 매출 확보가 가능할 것이다. 토지 매입 방식보다 서울 역세권 내 가치가 저하된 오피스텔, 호텔 등의 전환 개발이 유력하다.

자본시장과 부동산시장 연결:
이어 스마일게이트와 2천억원의 펀드 조성을 협의 중이다. ICG 펀드가 대형 부동산 매입 중심이라면 스마일게이트 펀드는 중소 부동산 개발 중심이 될 것이다. 서울시 역세권 내 저평가된 중소부지를 매입 후 임대주택을 개발하고 운영할 계획이다. 이 펀드에서 20여 개 프로젝트, 2,600실 확보로 7년의 사업기간 동안 약 700억원의 매출 창출을 목표로 한다. ICG와 스마일게이트 펀드로 총 5,300여실의 코리빙 운영이 가능하고 연간 운영매출만 300~400억원에 이르는 셈이다. 임대주택의 운영수익률은 현재 5%대지만 공실 위험이 낮아 안정적이며 매각차익 upside가 높아 글로벌 투자자들이 선호하는 자산군이다. 이번 펀드 조성으로 과거와 다른 빠른 확장성, 운영-중개-개발의 세 가지 축을 통한 강력한 시너지가 예상된다. 2022년 매출은 30억원대였으나 신규 개발과 기존 자산의 운영 매출 증가에 기반해 2023년 170억원대, 2025년 1천억원의 목표를 설정했다.

도큐부동산과 제휴해 일본 시장 진출:
최근 일본의 대형 디벨로퍼, 도큐부동산이 보유한 코리빙 시설의 오퍼레이터로 계약을 완료했다. 일차적으로 30여세대부터 운영을 시작한다. 홈즈컴퍼니가 타겟팅하는 임차인은 일본에 진출한 한국 스타트업 기업, K-Pop 산업 등이다. 일본은 임대주택 시장이 잘 발달돼 있지만 2030세대 중심의 코리빙은 초기 시장이라 운영 실적이 검증된 홈즈컴퍼니와 협력한 것으로 판단된다. 임대주택 시장의 종주국인 일본에 역진출했다는 점에 의미가 있다.